寰球房地产“高烧”不退引发担心

2021-08-20

  全球房地产“高烧”不退引发担忧

  ——国际经济局势面面观⑨

  受欧洲、美国、加拿大和部分亚太地区房地产市场的影响,2021年一季度全球房地产价格强劲增长。造成当前房地产市场“高温”的主要因素,一是持续的低利率政策和空前的宽松货币政策环境,二是大规模政府财政刺激政策造成的额外收入。然而,泡沫的存在、支撑空前繁荣根本面的不稳定正在越来越多成为各国监管者的担忧。摆在主要发达经济体央行面前的无疑是如何驾驭空前繁荣的房地产市场这道被疫情加剧的难题。

  在全球房地产指南网站公布的最新市场呈文中,“前所未有的空前繁荣”折射出全球主要经济体房地产行业的乐观气象,在这一乐观景象的背地,是多数国家监管部门面临的维持经济增速与防止金融风险的两难局势。

  该市场讲演显示,受欧洲、美国、加拿大和部门亚太地区房地产市场的影响,2021年一季度全球房地产价格强劲增长。

  从增量来看,今年一季度,在低利率环境和宽松货泉政策的影响下,寰球57个主要房地产市场中的43个出现了实际房价连续上涨。假如不扣除通胀因素,则有50个主要房地产市场出现价钱持续上涨,只有7个市场出现了降落。

  从上涨势头来看,当前多数经济体房地产市场较去年同期出现明显回升。在43个房地产价格上涨的经济体中,29个经济体的房地产市场出现高速增长态势,增速从5.21%至28.7%不等;14个经济体的房地产价格增速保持在0.14%至4.03%之间。

  北美房地产价格持续高速增长。在美国,节令调整后的标普/Case-Shiller房价指数在一季度上涨了10.28%;美国联邦住房金融局颁布的季度调剂后的住房价格指数同样也上涨了10.54%,为有记载以来的最高年度增速。低利率环境和大规模政府刺激计划催生的住房需乞降修筑活动是推升价格的要害因素。考虑到去年的低基数,一季度美国单户住宅销售量较去年同期增长48.3%;新居动工数目较去年同期增长67.3%,新居竣工数量也上涨了21.7%。美国全国住宅修建商协会数据显示,美国住宅建造商信念指数近期维持在高位。在加拿大,受经济远景改善之后需求强劲晋升的影响,11个主要城市一季度房地产价格上涨了8.39%,相较于去年同期的2.92%增速上涨明显;加拿大房地产协会一季度数据显示,住宅地产实际销售量较去年同期增长256%。

  欧洲房地产升温态势在今年一季度进一步强化。26个欧洲国家中的23个均维持房地产价格增长态势,全球房地产价格增速最高的4个国家都在欧洲,分辨是增长了28.7%的黑山、增长了14.38%的斯洛伐克、增长了13.59%的土耳其和增长了11.28%的瑞典。值得关注的是,受到住宅地产需求上升、低利率环境、良好的家庭财务状况以及城镇化发展的影响,德国公寓均匀价格在一季度增长了9.59%,维持了从前6年的持续上涨态势。英国的房地产价格也维持了5.33%的高速增长态势,房地产交易也在一季度创下了54.6%的年度增幅。

  亚太地域房地产价格出现了强劲增长。其中,新西兰的房地产价格增速最高。一季度房价中位数上涨了22.39%,比拟于去年一季度的10.87%上涨明显。在新西兰之外,澳大利亚的房地产价格受到低利率环境的刺激在一季度增长6.64%;日本房地产价格在一季度折合年化增幅为9.3%,较去年同期降低0.23%的态势改善明显。

  针对全球主要房地产市场在疫情对实体经济冲击尚未消退之时的空前繁荣,牛津经济研究院认为,与长期趋势相比,发达经济体的房地产价值被高估了约10%。上述泡沫部分会不会引发新一轮危机成为各方关注的焦点。

  从本源上看,造成当前全球主要国家房地产市场高温的主要因素有二:一是持续的低利率政策和空前的宽松货币政策环境,为房价上涨供给了支撑,相比于房钱和其他投资,较为低廉的借贷本钱使得房地产成为更受偏好的投资标的。二是大范围政府财政刺激政策造成的额外收入。自新冠肺炎疫情暴发以来,社交管控和封闭限度了家庭支出。在政府财政支持下发生的额定收入促使家庭部门将更多的资金调配给房地产市场。

  因此,支持全球房地产繁荣的基础并不存在可持续性,后续市场的发展很大水平上依附于政策变量,这成为局部投资者和决议者对于当前房地产市场的主要担心。

  多数研讨机构以为,相较2008年国际金融危机前,无论是家庭部分仍是金融机构的资产负债情况均有了显明的改良。典质贷款的增加重要是由财务状态良好的人推进的,大多数发达国度的家庭负债都低于国际金融危机前。因而,即便呈现泡沫被挤破的情形,涌现相似金融危机期间的违约跟抛售潮进而引发更大体系性危险的可能性也较低。

  然而,泡沫的存在、支撑空前繁荣基础面的不稳定正在越来越多成为各国监管者的担忧。

  一方面,“第一套房”门槛的上升成为各方关注的焦点。美联储主席鲍威尔日前表现,只管房地产市场繁荣并不是由莽撞、不负义务的贷款导致的,但使入门级买家更难进入住房市场是一个严峻问题。

  另一方面,投契泡沫的挤破对家庭部门的冲击不平衡性成为各方关注的另一焦点。当前,自住需要与投机性购置依然是增长的强劲能源。房地产市场的繁华也带来了大批家庭账面财富的疾速增长。斟酌到房地产影响比其他资产价格波动对家庭部门影响重大得多,如果受政策环境影响造成房地产市场价格的激烈稳定,家庭部门的财产效应将浮现显著缩水,有可能通过花费、投资等渠道蔓延至其余经济范畴。

  更加引发各方担忧的是,在各方猜测的美联储退出资产购买打算的过程中,因为房地产市场的繁荣,首先削减抵押支持贷款(MBS)资产购买量成为各方预计的大略率事件。而由此引发的缩表震动可能更为集中地体当初当前炽热的房地产市场。

  因此,摆在主要发达经济体央行眼前的无疑是一道被疫情加剧的困难——如何驾驭空前繁荣的房地产市场。如果任其走热,房地产市场很有可能变成不可持续的繁荣,并终极导致经济运动逆转。如果刺激办法的撤回速渡过慢,可能会使房地产进一步膨胀,并加剧对金融稳固的担忧。如果撤回太早或者监管过强象征着捣乱市场并下降房地产价格,进而要挟到各国的经济复苏势头。 【编纂:叶攀】



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